Gutachten für Schäden an Gebäuden

Das Wort „Gutachten“ wird oft benutzt, missbraucht und sehr oft missverstanden. Vielfach werden Gutachter zu einem bestimmten Problem am Bau gerufen und es wird nur ein Teil der realen Schadensursachen untersucht und beurteilt. Doch stets sind Bauprobleme komplex zu beurteilen. So beruhen sehr viele Schimmelpilzschäden auf bauphysikalisch begründbaren Ursachen. Auch sind oft falsch ausgewählte Dämmstoffe, Dämmdicken oder Kleblagen und Farbanstrichmaterialien Ursachen von Kondensatbildungen und indessen Folgen ergeben sich Schimmel- oder auch Korrosionsprobleme, je nach Schichtarten.

Auch Rissen in Bauten der verschiedensten Arten werden oft nicht in ihren komplexen Zusammenhängen gesehen. Innerhalb der letzten Jahre, d. h. bis 2023, wurden in vielen Bereichen Deutschlands stark sinkende Grundwasserspiegel festgestellt, wonach sich nach und nach unterschiedlich starke Schäden als Gebäuderisse bis hin zu Standsicherheitsproblemen ergeben haben. In Innenstädten werden oft Wasserhaltungsmaßnahmen durchgeführt, um Fundamente oder Kellergeschosse für Neubautenen herstellen zu können. Infolge dessen fällt der Kapillarwasserdruck in Baugrundschichten des angrenzenden Bauraumes. Ungleichmäßiges Setzungen und Schiefstellungen angrenzender Baubestände sind davon die Folgen und mehr...

Mein Büro bietet bautechnische Untersuchungen und Beurteilungen von Schäden im Gesamtkomplex an und – wenn es gewünscht wird – auch die Erarbeitung von Sanierungsvorschlägen oder Sanierungsprojekten.

Gutachten – Schwerpunkte

Gebäuderisse:

• Deren Ursachenermittlung auch mit Einbeziehung von Spezialsachverständige für die Messung von Erschütterungs-, Schall- und Baugrunduntersuchungen;
• Deren Ursachenermittlung durch Bauwerksuntersuchungen, Projektprüfungen, Grundwassereinflüsse u. d. Gl.;
• Deren Ursachenermittlung durch Überprüfung von statischen und bauphysikalischen Einflüssen usw....

Risse infolge von Lastveränderungen:

• Durch bauliche Veränderungen am Bau;
• Durch andere Dacheindeckungen;
• Durch das geplante Aufbringen von Photovoltaik-Anlagen;
• Durch geplanter Entnahme von tragenden Bauteilen;
• Durch Veränderungen der Nachbarbebauung;
• Durch Erschließungsmaßnahmen usw. ...

Bestandbeurteilungen zu allen baurelevanten Kriterien:

• Bei einem beabsichtigten Kauf einer Bestandsimmobilie als Wohn-, Büro- oder Hallengebäude aber auch für Freiflächen-Photovoltaikanlagen;
• Bei beabsichtigten Verkäufen, als Grundlage zur Beurteilung von Bauwerten;
• Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen u. d. Gl. ...

Dabei ist es ebenfalls sehr wichtig alle entscheidenden Baukriterien seitens der Standsicherheit, der Energiebilanz, der Wärmedämmeigenschaften von bestimmten Gebäudeteilen, der Anlagentechnik, der Funktionalität des jeweils vorliegenden Baubestandes fachlich richtig zu beurteilen und auch das etwaig vorhandene Veränderungspotentials einer Immobilie.

Denn oft entscheidet der Interessent zum Kauf einer Bestandsimmobilie hauptsächlich nach deren Lage und Aussehen. Doch der Fehler steckt oft im Detail. Ausgewiesene Endenergie-Verbrauchswerte werden dem Käufer evtl. über die Verbrauchsabrechnungen dargestellt, doch hier hinein spielen auch das bisherige Heizverhalten der Nutzer, die jährlich unterschiedlichen äußeren Randbedingungen und vieles mehr hinein und lassen nicht jene Schlüsse zu, die erforderlich wären um die Immobilie richtig einschätzen zu können. Deshalb ist ein Wärmeschutznachweis, der auf die tatsächlich vorliegende Immobilie berechnet wurde, in welchem jedes einzelne Bauteil bauphysikalisch nachgewiesen ist, stets von größerer Bedeutung.
Genau diese konkreten Nachweise werden von meinem Büro erstellt.

Gutachten – Schimmelpilzbildung

Hierzu werden ebenfalls baufachliche Beurteilungen angeboten, welche sich sowohl auf  Einzelbauteile als auch auf das Gebäude insgesamt beziehen. 

Denn oftmals liegen Teilveränderungen am Bau vor, wie z.B. der Einbau anderer Fenster ohne die Außenhaut des Gebäudes gedämmt zu haben; oder es wurde eine Dämmfassade hergestellt, deren Materialien nicht mit den bauphysikalischen Erfordernissen an die Materialien der bestehenden Wand- und Deckenkonstruktion berechnet wurden oder es wurden andere Randbedingungen nicht beachtet, die ein baubiologisch gesundes Wohnen und Arbeiten im jeweiligen Bestandsgebäude gewährleisten können.

Vielfach wurden Fassaden mehrfach oder mit falschen Materialien gestrichen, welche dazu führen, dass Hauswände schimmeln, obwohl sie über Jahrzehnte hinweg trocken waren.

Ebenso spielen Einflussfaktoren aus dem Nutzungsverhalten hier hinein. Um jedoch dies fachlich richtig beurteilen zu können, werden auch hierzu allumfassende Untersuchungen und bauphysikalische Berechnungen angeboten, um die tatsächlichen Ursachen einer Schimmelpilzbildung zu ermitteln und um die erforderlichen Maßnahmen zu deren Abhilfe treffen zu können.

Bebaubarkeitsprüfungen von Bauland

Hierzu sei erklärt, dass Bauherren oft in einem Gebiet bauen und ihre Vorstellungen zur Baugestaltung in die Realität umsetzen wollen, doch die örtlichen Bedingungen nicht kennen oder nicht einschätzen können.

Um möglicherweise viel Ärger und Geld für den Bauherrn zu ersparen sollte eine fachliche und baurechtliche Vorprüfung erfolgen. Hierzu sind die örtlichen Bauvorschriften, der Baugrund und viele andere Randbedingungen genauestens zu prüfen.

Auch diese Leistungen werden von meinem Büro angeboten und der Bauherr, ganz gleich ob es sich um eine Planung zu einer Werksanlage, eine PV-Anlage oder um ein Einfamilienhaus handeln soll. Nach einer derartigen Prüfung der Sachlagen wird der Bauherr umfangreich informiert, um danach selbst einschätzen zu können, ob er seine Vorstellungen mit seinem Budget auch am gewünschten Standort in die Realität umsetzen kann.

Gutachten für freistehende PVA im Bestand:

Damit folgendes nicht eintritt, wird vom Statiker die Unterkonstruktion, deren Gründung und die Verbindungsmittel berechnet, doch die Bauausführung sieht oft anders aus:

Im vorliegenden Fall wurden die vom Statiker berechneten und geforderten Profilstärken, Schraubendurchmesser und Gründungsvoraussetzungen nicht nur nicht beachtet, sondern bewusst umgangen. Die Parks wurden an Anlegern mit einer Garantie der Standsicherheit und der Übereinstimmung mit den genehmigten Projekten verkauft.

Der hierzu von uns aufgedeckte Skandal wurde aber von einigen Verantwortlichen noch immer nicht als Betrug angesehen.

Gutachten für verschiedene Gebäudearten

Schäden an Tiefgaragendecken/Hallendächern:

Aufnahmen einer Tiefgarage deren Decke, aufgrund unzulässiger statischer Eingriffe abgefangen werden musste. Und weil die Oberflächeneindichtung ebenfalls nicht fachgerecht ausgeführt wurde, erfolgte über Jahre hinweg der Wassereindrang, sodass die gesamte Decken- Oberfläche als Parkebene abgetragen, neu isoliert und komplett neu hergerichtet werden musste:

Hinzu sind falsch dimensionierte Abwasserkanäle, falsche Abdichtungen der TG-Decke zu Schächten und angrenzende Bauwerke und mehr.. die Ursache von Nässeeindrang in TG-Bereiche, Stahlbetonkorrosion, Standsicherheitsgefahren u.s.w.

Baurecht/ Oberflächenentwässerung

Nach dem Umbau eines E-Werkes zu Wohnungen und dem Neubau von Wohnanlagen wurde diese Zuwegung mit dem Gefälle zum Nachbauobjekt hergestellt, wo sich dort nun erhebliche unzulässige Wassermassen im Tiefgaragenbereich sammeln…

Begutachtung von Bauschäden infolge von unterlassener Instandhaltung:

Alte Villen, die unter Denkmalschutz stehen und im Detail verfallen:

Rissbildungen

Rissbildung bei Altbauten aufgrund von Wasserentzug aus dem Baugrund, der zu ungleichmäßigen Setzungen führte.

Rissbildung in Altbauten aufgrund unterschiedlicher Setzungen infolge eines Wasserentzuges aus dem Baugrund….

Nachträglicher Vorbau von Balkonen. Diese Art der Verbesserung von Wohnbedingungen führt oft zu Schäden, die vermeidbar sind, wenn man fachlich richtig handeln würde… sh. Folgebild:

Dies ist eine der Balkonebenen. Die Schrauben der tragenden Holzbalken sind viel zu nahe am Balkenende eingebaut worden, sodass eine Absturzgefahr besteht und die Holzbereiche sind tw. verfault.

Dieses Turmbauwerk wurde über Jahrzehnte unterschiedlich genutzt, zuletzt als Kühlturm. Weitere Jahrzehnte verstrichen ungenutzt und nicht werterhalten. Nun soll dieser als Kletterturm aufwendig saniert werden. Die Kosten-Nutzen-Frage stellen gewisse Entscheidungsträger nicht…

Die folgende drei Aufnahmen zeigen den Bauzustand einer von vielen Werks-Hallen, die mit sehr weit spannenden HP-Schalen aus Spannbeton in den 1960-iger Jahren errichtet wurden. Sie wurden kaum werterhalten.

Eindeckungen und Dacheinläufe wurden nicht erneuert mit Folgen, die nicht oder nur noch teilweise saniert werden können, weil Wasser über Jahrzehnte hinweg in die Kontruktionen eunfliesen und dort für Stahlkorrosion führte…

= Korrosion im Bereich der Einläufe und Spannglieder. Wenn hierbei die Spannglieder abreißen führt dies zum Einsturz der Dachdecken. Auch diese Bereiche mussten gesperrt werden.

Diese Aufnahme zeigt ein Deckenauflager eines Supermarktes. Diese Stahlbetonträger spannen sehr weit und darüber befinden sich Parkplätze. Trotzdem wurde der darunter befindliche Bereich als Ausstellungsfläche genutzt und vom Käuferpublikum begangen…

Analog zum vorherigen Bild zeigt diese Aufnahme eines weiteren Marktes innerhalb dieses Einkaufscenters wie man verhindern wollte das das Wasser des Parkplatzes auf die  Lebensmittel tropft. Statt dessen, dass man rechtzeitig saniert hätte, nahm man in Kauf, dass größere Schäden entstehen konnten und irgendwann zur Standsicherheitsgefahr führen…

Dies ist eine Treppenrissbildung an historisch zu erhaltenden Gebäuden infolge Baugrundinstabilitäten aus Wasserentzug. Hier traf man auch in einer Tiefe von 11 m keinen festen Baugrund.

Notdürftig wurde dieser Eckbereich stabilisiert, bis dass Gelder für die erforderlichen Sanierungen nach x-Jahren freigegeben wurden.

Schwammbildungen

Diese Aufnahme zeigt Schwammbildungen an Holzbauteilen, die in einer Halle verbaut wurden, in welcher ständig Wasser aus dem Produktionsprozess anfällt. Trotzdem hatte man die Abluftöffnungen verschlossen, sodass der Schwammbildung die Grundlagen geschaffen wurden…

Die Folgen aus der vor genannten Ursache sind im Detail hier zu sehen… Standsicherheitsgefahren entstanden.

Diese Aufnahme zeigt ein altes Holzbinderdach eines ehemaligen Viehstalls, worauf eine PV-Anlage montiert werden sollte.

Analog wie vor ist dieser Schaden im Detail zu sehen. Über x Jahrzehnte hinweg wurde hier nie saniert, sodass eine erhebliche Standsicherheitsgefahr hervor gerufen wurde…

Die Experten für Bauwesen in Wolmirstedt und Berlin

Sie suchen Fachleute in Fragen der Bauplanung und für Gutachten im Baubereich? Dann sind Sie bei uns, dem Ingenieurbüro für Bauwesen & Bausachverständigenbüro Möhser aus Wolmirstedt mit Nebensitz in Berlin, genau an der richtigen Adresse!

Wer wir sind und was wir anbieten

Unser Ingenieurbüro ist spezialisiert auf Fragen rund um Ihre Bauplanung, die Bauphysik, die Statik und die Erstellung von Gutachten im Baubereich. Wir verfügen über die nötige Expertise und langjährige Erfahrung, um Sie umfassend bei Ihrem spezifischen Anliegen beraten zu können. Neben unserem Hauptsitz in Wolmirstedt bei Magdeburg verfügen wir über eine Dependance in Berlin, sodass wir eine bestmögliche Betreuung unserer Klienten sicherstellen können. Fühlen Sie sich eingeladen, uns zu kontaktieren, wenn Sie eine Frage zu Ihrer Bauplanung oder ein Problem mit Ihrem Bauprojekt haben, für das Sie einen Sachverständigen benötigen. Wir haben immer ein offenes Ohr für Ihr Anliegen und besprechen gern detailliert Ihre individuelle Problematik

Welche Probleme können nach Fertigstellung eines Bauprojekts auftreten?

Bauschäden sind immer ein Ärgernis für den Bauherren und treten teilweise erst Jahre nach Fertigstellung des Bauprojekts auf. Baumängel oder Bauschäden sind vielfältiger Natur und unterschiedlicher Herkunft. Beispiele dafür sind Abblätterungen, Gebäuderisse, Korrosion oder Undichtigkeiten. Die Ursachen für einen Schaden im Bauwesen können beispielsweise in der Verarbeitung minderwertiger Baustoffe liegen, dem Einwirken von Alkalien und Säuren oder dem Abblättern von Farbe oder Putz aufgrund eines starken Frosteinbruchs. Manche Bauschäden sind schnell entdeckt und der Auslöser dafür ist klar zu benennen. Anhaltende Feuchtigkeit aufgrund eines Wasserrohrbruchs ist ein Beispiel dafür. Bei anderen Beeinträchtigungen ist der Anlass nicht so eindeutig und die Probleme relativ komplex. Treten Baumängel wegen falsch gewählter Dämmstoffe auf? Ist eine fehlerhafte bauphysikalische Anfangsbeurteilung Grund für einen Bauschaden? Häufig werden nicht sämtliche in Frage kommende Faktoren in einem Gutachten bei Baumängeln entdeckt und benannt.

Was ist die Lösung für Probleme mit Baumängeln?

Entscheidend ist die Kompetenz und die Erfahrung des eingesetzten Bausachverständigen bei der Bewertung des vorhandenen Bauschadens. Möglicherweise muss die korrekte Ursachenermittlung auch unter Einbeziehung von Spezialsachverständigen erfolgen. Lassen sich Baurisse aufgrund des Bauuntergrunds erklären oder liegen spezielle Erschütterungen vor? Spezialisten können diese Fragen durch Messungen und umfangreiche Textfreigabe Prüfungen solide klären. Wir vom Ingenieurbüro für Bauwesen & Bausachverständigenbüro Möhser ziehen bei Bedarf spezialisierte Experten für einzelne Bereiche des Bauwesens heran. Neben Rissen am Gebäude sind Schimmelpilzbildungen ein häufiger Streitfall zwischen Bauträger und Bauherr. Aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk zieht häufig einen Schimmelbefall nach sich. Aber auch nachträglich durchgeführte bauliche Veränderungen wie der Austausch von Fenstern können problematisch in Hinblick auf Schimmel sein. Ein gesundes Wohnen aus baubiologischer Perspektive kann auch wegen fehlerhaft verbauter Materialien beeinträchtigt sein, die nicht den bauphysikalischen Erfordernissen entsprechen. Auch das Nutzungsverhalten der Bewohner kann die Schimmelpilzbildung fördern. Als Schimmelgutachter sind wir Experten bei der baufachlichen Beurteilung von Schimmelschäden und beraten Sie bei der Frage der Schadensbehebung. Auf Wunsch stellen wir Sanierungsvorschläge bereit und erarbeiten gern zusammen mit Ihnen konkrete Lösungen.

Weitere Leistungen unseres Ingenieurbüros für Bauwesen

Unsere Gutachten bei Baumängeln beschränken sich selbstverständlich nicht nur auf die Frage nach einem Schimmelbefall. Wir führen im Rahmen einer Vorprüfung Bebaubarkeitsprüfungen von Bauland für unsere Kunden durch. Der falsche Untergrund für die Bebauung kann ein wesentlicher Grund für erst viel später bemerkte Bauschäden sein. Hier ist es von entscheidender Bedeutung, vorab die Eignung eines ausgewählten Grundstücks aufgrund seiner Bodenbeschaffenheit zu prüfen. Gern beraten wir Sie auch vor dem beabsichtigten Kauf einer bestehenden Immobilie und führen die notwendigen Prüfungen und Untersuchungen durch, um böse Überraschungen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags zu vermeiden. Ebenfalls zu unserem Leistungsspektrum gehört die energetische Berechnung für Bestandsbauten. Abgerundet wird unser Angebot durch die Anfertigung von bauphysikalischen Gutachten für freistehende Photovoltaikanlagen.

Ihre Sachverständigen für das Bauwesen in Wolmirstedt und Berlin

Sie benötigen einen Experten für Gutachten bei Baumängeln, einen Schimmelgutachter oder Fachleute für andere Problematiken rund um die Bauphysik? Dann scheuen Sie sich nicht und kontaktieren Sie uns noch heute, das Ingenieurbüro für Bauwesen & Bausachverständigenbüro Möhser aus Wolmirstedt mit Nebensitz in Berlin freut sich auf Ihre Anfrage!